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Rénovation durable - Copropriétés

 

Copropriétés : Travaux et isolation

Pour exemple, les logements construits avant 1975 (avant les premières réglementations thermiques)  représentent plus de 70% des logements en Seine-Saint-Denis et près de 80% de la consommation d’énergie.

Engager des travaux de rénovation (façade, toiture, cage d’escalier, chauffage, etc…) est l’occasion d’isoler thermiquement son patrimoine pour faire baisser sa facture énergétique, sachant que le prix des énergies augmentera au moins de 20 à 30% dans les 10 années à venir.
Pour réaliser des travaux sur de bonnes bases (financière et technique) un diagnostic est nécessaire pour vérifier l’état général de la construction, définir la ou les causes des dégradations et/ou des désordres, et de hiérarchiser la priorité des travaux à engager. Comme par exemple regrouper les travaux de ravalement et de toiture pour économiser le coût des échafaudages, traiter les problèmes de structure avant travaux, ou ne pas repeindre une cage d’escalier si certains murs sont humides en raison d’infiltrations d’eau en provenance des pièces humides (salle de bains, w-c ou cuisine).
Les orientations prises suite aux accords de KYOTO, aux réunions internationales et aux 2 grenelles de l’environnement, sont traduites par la mise en place de PCET et autres documents administratifs (PLU, PDU, Plan Régional pour le Climat (PRC), etc…) qui impacteront de plus en plus notre quotidien. Le Grenelle 2 fixe par ailleurs des objectifs ambitieux pour les copropriétés en visant une économie d’énergie de 40% d’ici 2020 et 75% d’économie pour l’horizon 2050. 

La loi Grenelle 2 en faveur de la réglementation thermique des copropriétés fixe des obligations aux propriétaires, notamment l’affichage des Diagnostics de Performance Energétique (DPE). Le décret du 27 janvier 2012 rend obligatoire la réalisation d’un audit énergétique pour les bâtiments à usage principal d’habitation de 50 lots ou plus, équipés d’une installation de chauffage collectif et dont la date de demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001. Ne pas oublier que les DPE et autres diagnostics influent sur la vente de son bien lorsqu’il est mal isoler ou vétuste. 
Il appartient donc au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’AG la présentation de cet audit et de présenter un plan de travaux d’économie d’énergie ou un Contrat de Performance (CPE). L’article 7 de la loi Grenelle 2 relatif au CPE sera complété par un deuxième décret.

Isoler son patrimoine devient incontournable et isoler * une construction implique des effets secondaires, au même titre qu’un médicament, d’où la nécessité de mandater un architecte d’expérience pour maîtriser la complexité des critères à prendre en compte. Maîtrise qui demande une bonne connaissance de la pathologie des constructions et de la réglementation.

* Isoler nécessite de gérer plusieurs paramètres pour ne pas créer de désordres aux constructions : Ventilation des logements, étanchéité à l’air et à l’eau, apports solaire, perspiration de l’enveloppe, ponts thermiques, le type de chauffage et la qualité de l’installation, les conditions de l’utilisation de la construction, l’orientation, etc…

Par expérience nous savons que sur les bâtiments anciens la prise en compte de tous ces paramètres est très difficile, mais pour avoir la meilleure expertise avant d’engager des travaux il est nécessaire d’en aborder l’ensemble. Comme il est aussi important d’analyser les contraintes urbaines (mitoyenneté) et notamment le PLU et le PCET.
Intervenir sur une construction pour l’isoler est un acte complexe, il ne s’agit pas seulement d’isoler, mais de préserver votre confort ou de l’améliorer. Pour ces raisons, notre société vous propose une approche globale* des travaux à entreprendre selon un mode opératoire et un planning prenant en compte vos contraintes, notamment l’occupation des lieux et votre budget. Cela en synergie avec des bureaux d’études et les conseillers des organismes comme l’ANAH ou l’ADEME par exemple

*La rénovation thermique d’une construction, pour qu’elle soit durable, nécessite non seulement comme cela est décrit plus haut une approche globale des travaux à entreprendre, car il ne s’agit pas seulement d’isoler ou de poser des panneaux solaires comme le propose beaucoup d’entreprises, mais surtout de prendre en compte :

a)  Les paramètres suivants :

  • La qualité de l’air intérieur,
  • Le confort d’été,
  • Le rayonnement des parois (qui joue un rôle important sur le confort thermique)
  • L’étanchéité à l’air (mesure de perméabilité à l’air, guide d’application AFNOR de février 2010…)
  • Les apports énergétiques du soleil par les vitrages,
  • La production d’eau chaude solaire,  avec ou sans chauffe-eau thermodynamique
  • Le stockage de la chaleur, la protection solaire, etc…
  • La gestion du point de rosée

D’’étudier le ou les modes de chauffage les mieux adaptés :

  • PAC (Pompe A Chaleur) ; Aérothermie ou Géothermie
  • Capteurs solaires passifs ou actifs,
  • Mur trombe,
  • Verrière, etc…

D’’étudier le ou les modes de ventilation les mieux adaptés  pour l’évacuation de la vapeur d’eau, du gaz carbonique, des odeurs, des solvants, des gaz brûlés et l’amenée d’air neuf hygiénique ou comburant :

  • VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) hygroréglabe type A
  • VMC hygroréglabe type B
  • VMC double flux avec échangeur
  • VMR (Ventilation Mécanique Répartie) 
  • Ventilation naturelle avec des aspirateurs statiques

D’étudier également d’autres solutions permettant d’économiser l’énergie primaire

  • Mise en œuvre de panneaux solaires passifs (pour la production d’eau chaude sanitaire et de chauffage) ou actifs pour la production d’électricité
  • Mise en œuvre de micros éoliennes
  • Végétalisation des toitures pour diminuer l’impact de la chaleur pendant les périodes chaudes
  • L’implantation de puits canadien appelé aussi puits provençal

 

b)  Gérer le point de rosée 

Le point de rosée est l’instant ou la vapeur d’eau se condense en eau au contact d’une paroi froide.
Ce phénomène physique est à l’origine de dégradations dans les constructions, présence d’humidité dans les murs avec pour corollaire le pourrissement des bois, la rouille des aciers, le décollement d’enduit, la dégradation des  peintures, etc…, et également la présence de bactéries (traces noires dans les pièces humides).
La vapeur d’eau générée par l’activité humaine (respiration, douche, cocotte minute, lave linge, etc…) doit être évacuée. Elle s’évacue en partie à travers les murs et surtout par une ventilation appropriée, il faut donc éviter la charge en eau des structures.

Gérer le point de rosée demande l’intervention d’un homme de l’art pour définir les matériaux, leurs épaisseurs, le type d’isolant et/ou de membranes à mettre en œuvre, ainsi que le système de ventilation le mieux adapté.

Informations

L’application du PRC ou PCET se traduira par une rénovation thermique de votre immeuble et à la mise en œuvre d’énergies renouvelables. Travaux nécessaires dès aujourd’hui pour faire face aux hausses à venir des énergies qui ne manqueront pas de grever votre budget (augmentation de 20 à 30% dans les 10 ans), et de créer ou d’accentuer pour un certains nombres de ménages des problèmes de précarité énergétique.

Il est important de savoir qu’il y aura à plus ou moins court terme l’obligation d’isoler les constructions pour atteindre les objectifs du Grenelle 2.  A partir de 2020 il est prévu que toutes les nouvelles constructions devront être passive, il est donc nécessaire dès aujourd’hui d’anticiper la réglementation afin de ne pas avoir à recommencer certains travaux. Pour en savoir plus LIRE  < Tout ou presque sur le changement climatique> notamment au sujet des objectifs du facteur 4 en 2050, sachant que certains spécialistes parlent déjà de facteur 7 compte tenu du retard pris. René DUMONT avait alerté dans les années 75 les pouvoirs publics en disant que dans 30 ans il serait trop tard.

L’autre point important et celui de lutter contre la pratique d’écrémage, c’est-à-dire de faire ce qui est le plus facile et le moins cher sans prendre en compte les interactions, conduisant à terme à surenchérir les autres travaux et pour conséquence de rendre économiquement plus difficile d’atteindre l’objectif facteur 4 en 2050

NOTA :

  • Pensez à prendre en compte (selon votre âge) la réglementation concernant l’accessibilité aux handicapés
  • Pour les aides vous pouvez vous renseigner auprès des différents organismes (ADEME, IDF-EN, L’ANAH, etc…) et collectivités, ainsi qu’auprès des impôts pour la déduction de certains travaux.

L’ANAH subventionne certains travaux de rénovation tel que :

  • L’isolation des murs extérieurs ou donnants sur des locaux non chauffés.
  • La pose ou remplacement de menuiseries
  • La pose de ventilations mécanique motorisées (VMC), permettant de renouveler l’air dans le logement.

Dans beaucoup de cas, un diagnostic est nécessaire, il est réclamé par l’ANAH pour la constitution du dossier. Celui-ci doit mettre en évidence les caractéristiques du logement avant et après travaux.

 

Les copropriétaires syndics bénévoles ou qui veulent le devenir peuvent contacter l’ANCC pour des journées de formation et des conseils à travers son service juridique : http://www.ancc.fr

 

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